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beschlusstext · 2021-09-16 · Rat
Im Ergebnis dienen diese drei Vor- kaufsrechte zwar dem Erhalt und der Schaffung von Wohnraum nicht aber von gefördertem Wohnungsbau. Letzteres Ziel ließe sich nur mittelbar erreichen, wenn der Käufer von seinem Abwendungsrecht nach § 27 Abs. 1 BauGB keinen oder nicht rechtzeitig Gebrauch macht.
Auch die Feststellung des Bundesverwaltungsgerichts, dass die Vor kaufsrechte keine Handhabe für eine direkte Einflussnahme der Gemeinde auf die Herkunft der Bewohner und die Eigentü- merstruktur in den Baugebieten bieten ( BVerwG, Urteil vom 11.02.1993 – 4 C 18/91 – juris, Rn 30), verdeutlicht die unmittelbare Anbindung de s Vorkaufsrechts an die allgemeinen baurechtli- chen Vorschriften.
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Soweit etwa die Ausübung des Vorkaufsrechts als gerechtfertigt angesehen wird, wenn die Gemeinde zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderem Wohn- raum Versorgungsprobleme sowie dessen Wohnbedarfs der Einkommensschwächeren und we- niger begüterten örtlichen Bevölkerung unter Beachtung der diesbezüglichen europarechtlichen Anforderungen genügen muss (Beck -OK BauGB/Grziwotz, § 24, Rn 23) kann es sich hierbei wiederum nur um die Motivation der Gemeinde handeln, weshalb sie das Vorkaufsrecht im konkreten Einzelfall ausübt. Denn das bloße Vorliegen der Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 BauGB genügt ersichtlich nicht. Allerdings kann die konkrete Abwendungsbefugnis des Eigen- tümers nicht über die bestehenden oder geplanten Festsetzungen eines Bebauungsplanes hin- aus beschränkt werden.
in Gebieten, in denen die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht.
Das besondere Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Maßnahmegebieten ist ein Instrument des vorsorgenden Grunderwerbs. Aus städtebaulichen Gründen soll die Gemein- de bereits im Frühstadium der Vorbereitung städtebaulicher Maßnahmen Grundstücke mit dem Ziel kaufen können, die späteren Maßnahmen leichter durchführen zu können. Dabei kann es sich bei den städtebaulichen Maßnahmen nur um dieselben handeln, die auch nach deren Wirk- samwerden ein Vorkaufsrecht entstehen lassen.
Auch wenn das Einsatzgebiet der Vorkaufsrechte mit der Einordnung in den zweiten Teil des ersten Kapitels des BauGB unter der Überschrift „Sicherung der Bauleitplanung“ nur unvolls tän- dig gekennzeichnet ist, so wird doch damit deren Kernfunktion umrissen. Daher seien unter den städtebaulichen Maßnahmen nur die förmlich im Städtebaurecht ausgestalteten Rechtsinstru- mente zu versehen (so: Ernst/Zinkahn/Bielenberg-Stock, § 25, Rn 15 b). Demgegenüber geht die mehrheitliche Meinung dahin, dass auch informelle städ tebauliche Planungen sowie rechtliche und tatsächliche Maßnahmen zur Durchführung der vorgesehenen Nutzung in einem Gebiet erfasst sein können (Battis/Krautzb erger/Löhr, BauGB, § 25, Rn 5). Die Schaffung von geförder- tem Wohnraum als solche ist jedoch als solche keine städtebauliche Maßnahme, sondern allen- falls das Ergebnis einer städtebaulichen Maßnahme, sodass auf die jeweilige städtebauliche Maßnahme abzustellen ist und insofern auf die vorherigen Ausführungen verwiesen werden kann.
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Im Zusammenhang mit dem Satzungsvorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB vertritt allerdings Kronisch (NVwZ 2019, 1471, 1473) die Auffassung, dass sich eine Gemeinde mit einer Vorkaufssatzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in die Lage versetzen kann, bereits in einem Frühstadium der Vorbereitung städtebaulicher Maßnahmen, mit der bezahlbarer Wohn- raum, insbesondere auch die Errichtung sozial geförderter Wohnungen, ermöglicht werden soll, Zugriff auf dafür benötigte Grundstücke zu haben. Dafür müsste die Gemeinde eine städtebau- liche Maßnahme, also etwa den Erlass oder die Änderung eines Bebauungsplans, die Änderung des Flächennutzungsplans oder den Erlass einer Entwicklungs - oder Erhaltungssatzung in Be- tracht ziehen, die auf die künftige Entwicklung eines Gebietes zum Wohnstandort abzielt. Die Ausübungsrechtfertigung werde regelmäßig zu bejahen sein, wenn das Kaufgrundstück für den sozialen Wohnungsbau oder zur Deckung des Wohnbedarfs bestimmter Personengruppen – durch die Gemeinde selbst oder durch einen Dritten, etwa die kommunale Wohnungsgesell- schaft – verwendet werden soll. Ein Abwendungsrecht des Käufers scheide aus, solange der konkrete Nutzungszweck für das Kaufgrundstück im Zeitpunkt der Vorkaufsrechtsausübung noch nicht feststehe (vgl. § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB).
Nach hiesiger Auffassung kann bei dem allgemeinen Wohl, dass die Ausübung des Vorkaufs- rechts rechtfertigen soll, nicht danach unterschieden werden, ob der Verwendungszweck des Grundstückes feststeht oder noc h nicht bestimmbar ist, sodass das Abwendungsrecht des Käu- fers (noch) nicht besteht. Die Errichtung von Wohngebäuden, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden, kann mit den Mitteln des Städtebaurechts und damit des Baugesetzbuches ni cht durchgesetzt werden. Das Städtebaurecht kann lediglich die pla- nungsrechtlichen Rahmenbedingungen schaffen, die die Errichtung von Wohngebäuden, auch solchen, in denen geförderter Wohnraum auch oder ausschließlich geschaffen werden kann , ermöglichen oder erleichtern.
Der Gesetzgeber hat ausdrücklich davon abgesehen, über die abstrakte Förderungsmöglichkeit hinaus in § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB auch eine Verpflichtung zur Errichtung von Wohngebäuden im Rahmen der Förderung des sozialen Wohnungsbaus festsetzen zu können (Ernst/Zinkahn/Bielen- berg-Söfker, § 9, Rn 75). Das Wohn ungsbauförderungsrecht stellt vielmehr auf die Freiwilligkeit des Grundstückseigentümers ab, in dem diesem Fördermittel und Finanzierungserleichterungen zur Verfügung gestellt werden, wenn er sich im Gegenzug verpflichtet , den Wohnraum nicht nur nach bestimmten baulichen und ausstattungsbedingten Vorgaben zu errichten, sondern auch zu festgelegten und vorgegebenen Mieten an einen bestimmten Personenkreis im Einver- nehmen mit der zuständigen Wohnungsbehörde zu vermieten.
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Dieses auf Freiwilligkeit beruhende System der Wohnraumförderung wird verlassen, wenn ein Käufer durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Zwecke der Schaffung geförderten Wohn- raums und durch die Beschränkung der Abwendungsbefugnis nach § 27 BauGB auf die Herstel- lung geförderten Wohnraums beschränkt wird. Das BauGB gibt keine Berechtigung, den Eigen- tümer eines solchen Grundstückes im Ergebnis schlechter zu stellen als den Eigentümer eines Grundstückes, auf dem Wohnraum zu marktüblichen Bedingungen geschaffen werden soll.
Die in der DStGB -Dokumentation Nr. 147 „Bezahlbaren Wohnraum schaffen“ aufgestellte The- se, die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum stelle ein Grund des Wohls der Allgemeinheit dar, der die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen k ann, erweist sich bei näh erer Prüfung als zu pauschal . Dies gilt erst recht, wenn weiterhin die Auffassung vertreten wird, dass der Grundstückskäufer die Ausübung des Vorkaufsrechts dadurch abwenden könne, dass er darlegt, dass er selbst bereit und in der Lage ist, entsprechend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dem wiederum könne die Gemeinde entgegentreten, in dem sie darlegt, dass die Schaffung von be- zahlbarem Wohnraum durch die Gemeinde einen wirksameren Weg der Zielerreichung darstelle (Ziffer 6.3, Seite 24 der vorgenannten Dokumentation).
Die Untersuchung hat vielmehr gezeigt, dass die Schaffung von gefördertem Wohnraum die Beschränkung des Verwendens des Grundstücks hierauf nicht rechtfertigen kann, weil sich die Antwort auf die Frage, ob das Woh l der Allgemein die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfer- tigt, an den Zielen zu orientieren hat, die mit den einzelnen Tatbeständen in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 bis 7 BauGB und § 25 Abs. 1 BauGB verfolgt werden.
Über das unbestritten dem Wohl der Allgemeinh eit dienende Ziel, Flächen für den Wohnungs- bau (zeitnah) verfügbar zu machen hinausgehende Beschränkungen des Nutzungszwecks ent- sprechen nicht den Zielen der Vorkaufsrechte.
Auch sofern ein Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB Flächen festsetzt, auf dene n ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung ge- fördert werden könnten (abstrakte Förderungsfähigkeit) festsetzt, kann der Verwendungszweck und damit auch die Abwendungsbefugnis nur auf diese abstrakte Förderungsfähigkei t des Wohnraums konkretisiert werden. Dies gilt nicht nur für die planakzessorischen Vorkaufsrechte in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 5 und 6 BauGB sowie § 25 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 und 2 BauGB, son- Seite 21 von 22
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dern auch für das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 3 und 4 BauGB , s ofern dies zu den Zielen dieser städtebaulichen Maßnahmen gehört.
Da mit dem Mitteln der Bauleitplanung keine über § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB hinausgehende Ver- pflichtung zur Schaffung von gefördertem Wohnraum festgesetzt werden kann, kan n auch der Nutzungszweck, der nach § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB bei der Ausübung des Vorkaufsrechts an- zugeben ist, hierauf nicht erweitert und die Abwendungsbefugnis nicht entsprechend be- schränkt werden.
Mit freundlichen Grüßen
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